Boligens 8 bedste investeringer
Et lækkert køkken er et godt skridt på vejen til at forbedre boligens værdi.
Foto: Colourbox
Privatøkonomi Af ,
Der kan være sund økonomi og måske endda en guldrandet forretning i at opgradere huset. Penge & Privatøkonomi har set på en række forbedringer, som sikrer bedre komfort og giver gode gevinster.

Køberne belønner stadig et hus med de rigtige kvaliteter ved at slå hurtigere til – eller endda med at lægge solide merpriser. Og ud over de grundlæggende herlighedsværdier som beliggenhed og stil er der nogle andre, der er i høj kurs hos køberne, og som handler om husets stand og driftsudgifter.

Faktisk er der en række forbedringer, som for mange husejere kan være en lille guldgrube at få gennemført. Fordi de sparer så mange penge på driften, at de i sig selv ender med at blive en solid overskudsforretning. Eller fordi de måske i tillæg øger husets værdi.

Både huse og købere er selvfølgelig meget forskellige. Men vi har fundet en håndfuld forbedringer, som passer på et bredt udsnit af typiske enfamilieshuse i den lidt bedre ende – og som mange boligkøbere efterspørger.

Energi er brandvarmt

Hvis området og huset i sig selv er ganske billigt, vil de dyreste af forbedringerne typisk kun tjene sig delvist hjem, når man ser på den rene værdiforøgelse af huset. Derfor har vi sigtet efter forbedringer til et godt hus på cirka 140 kvadratmeter i klassen omkring 4 millioner kroner – altså med pæn beliggenhed omkring de store byer eller andre attraktive steder.

Her kan forbedringerne til gengæld i bedste fald give det dobbelte tilbage alene i salgsværdi. Særligt er det blevet klogt at fokusere på at energiforbedre sit hus. Fordi alt tyder på, at energipriserne vil stige mærkbart fremover – så man vil faktisk spare flere og flere penge, som årene går. Det betyder i sig selv, at de fleste energiforbedringer over en årrække betaler sig hjem.

Og de mere kostbare, store forbedringer ender oftest med at spare rigtig store summer hjem i rent overskud på den lange bane. Når det gælder besparelserne som boligforbedringerne giver i driftøkonomien, er der lige meget at tjene, uanset hvor huset ligger, og hvad det koster.

Til gengæld vil besparelserne selvfølgelig variere noget alt efter husets opvarmningsform, udgift til opvarmning, hvor godt det er isoleret og så videre. Men for de fleste er der mange penge at hente set over hele forbedringens levetid.

Mæglerne: Energi driver køberne

Samtidig giver mange energiforbedringer som ekstragevinst en mærkbart bedre komfort: Mindre træk, lunere rum og sundere indeklima. Og endelig er energiforbedringer på få år blevet et vigtigt fokus for huskøberne.

Så effektive forbedringer øger husets salgsværdi.

"Helt generelt er energirenovering nok blevet den bedste type investering, man kan gøre i sit hus. Jo før, jo bedre, og i særdeleshed når man flytter ind og ofte alligevel renoverer. Det er en klar tendens, at huskøberne fokuserer stadig mere her. Og vi ser også, at meget høje varmeregninger kan påvirke husprisen voldsomt. Tendensen er stigende, og vi forventer, at den forstærkes i årene frem," siger informationsmedarbejder Michael Dalsager, der fra mæglerkæden Homes hovedkontor har løbende kontakt med mæglere landet over.

"Der er nok endnu en vis tendens til, at energirenovering tjener sig bedst hjem i de dyrere områder, og at købernes fokus er stærkest i byerne, men landdistrikterne vil komme med efterhånden, i takt med at energipriserne stiger og at huskøberne bliver mere bevidste om gevinsterne. Energiforbedringer har også den fordel, at de ikke slides ned og ikke rammer ved siden af køberens smag. Derfor får man mere af investeringen hjem som merværdi på huset end ved renovering af køkken og bad. Oveni ligger så fordelen ved de løbende besparelser, både for en selv og den kommende ejer," fortsætter han.

Den store trend lige nu


Lone Bøegh Henriksen ejer 10 Homeforretninger i de attraktive områder i og nord for København, hvor man ofte kan aflæse nye skift i boligpræferencer tidligst.

Hun bekræfter billedet:

"Køberne har meget fokus på energi og indeklima nu. Det er faktisk blevet et af de tungeste salgsargumenter. Køberne ønsker så lav energiudgift som muligt. Men de har også den holdning, at de gerne vil have vished for, at de bor med en lav belastning af klimaet og miljøet. I vores områder er det blevet svært at sælge et hus med høje energiudgifter – især hvis det ikke rigtigt kan ændres. Omvendt bliver nybyggede huse med ekstra høj energimæssig standard nærmest solgt, før de er annonceret. Intet tyder på, at det er en døgnflue," fastslår hun.

Mæglerne giver det råd, at alle husejere kan høste en sikker fordel ved at gennemføre de billigere og mere enkle forbedringer som at isolere varmerør, vandspareinstallationer, lægge ekstra isolering på loftet og renovere vinduerne med nyt glas.

Ofte kan de tilsammen rykke hele huset en klasse op i den lovpligtige energimærkning – hvilket generelt udløser en vis merpris på huset. Så der er stor sikkerhed for at få pengene hjem eller mere til på salgsprisen. Og så tjener de sig næsten altid hjem på ret få år og giver derefter bare overskud.

Men når det gælder de store og dyrere forbedringer som for eksempel at isolere hele huset udvendigt, skifte alle vinduer til helt nye eller få installeret solfanger eller jordvarmepumpe, så er er det endnu kun i de lidt dyrere huse, at man er mest sikker på at få hele investeringen hjem på husets salgsværdi alene. Men i de fleste huse har de jo den grundlæggende fordel, at man oven i sparer pæne summer hvert år i lavere energiudgift.

Men husk også herlighedsværdien


Men der er selvfølgelig også helt andre typer forbedringer, som øger husets salgsværdi – i nogle tilfælde endda markant. Her afhænger det igen af, hvor dyrt huset er og hvor godt det ligger, om forbedringerne kommer 100 procent tilbage på salgsprisen – eller endda giver overskud.

Her kan mæglerchef Lone Bøegh Henriksen udpege nogle generelle tendenser: Køkken-alrum trækker stærkt. En god terrasse med god sammenhæng med haven. Flotte gulve. Et flot og stilrigtigt look på husets ydre. Gode og trend-neutrale materialer inde. En rigtig lækker kælder.

"Det gælder om at vælge kvalitet, når man renoverer. Køberne går efter gode materialer i en neutral, flot stil, der holder i mange år. Alt, hvad der er outreret og hipt på den specielle måde, trækker ofte ned. Vælg langtidsholdbar kvalitet, afpasset efter husets stil og værdi. Ikke nødvendigvis det allerdyreste, men pænt og ordentligt. Og i køkken og bad skal man gå efter det enkle og hvide," siger hun.


1. Nye gulve trækker udgiften hjem

Køberne har også fokus på gulvene, og et flot gulv giver et markant løft i indtrykket af huset. Mæglerchef Lone Bøegh Henriksen fra Home giver en grundopskrift: Det skal helst være samme gulv i hele stueetagen eller eventuelt i hele huset.

Hvis huset ligger på de 4-5 millioner kroner, så vælg ikke det mest eksklusive gulv, men det skal være en god kvalitet, lyst og flot. Det skal passe til husets stil – måske et godt plankegulv, måske lyst parket til det nyere hus, måske sildeben i eg. Værdistigningen herunder er, hvis du går fra et kedeligt og grimt gulv.

Pris i alt: 80.000 - 150.000 kr.
Årlig besparelse: 0 kr.
Værdiforøgelse på eksempelhuset: Mindst hele udgiften.



2. Mere isolering på loftet er effektivt

Isolering er næsten altid en god forretning. I nogle huse er en nem og ret billig vej at få isoleret hulmuren.

I andre huse skal man også tage fat i skunke, gulvet mod kælderen eller isolere indvendigt for at få optimalt resultat – eller udvendigt, så huset også får en flot, ny facade.

Et hyppigt eksempel er, at mange huse har et vandret loft, der allerede er isoleret med 100 mm – og det er slet ikke nok. Her øger vi tykkelsen i et 1-plans murermesterhus med oliefyr til 300 mm.

Pris i alt: 16.000 kr.
Årlig besparelse: 4000 kr.
Betalt af besparelserne efter: 4 år.
Værdiforøgelse på eksempelhuset: Kan godt være 50.000 - 100.000 kr.


3. Giv ældre termovinduer nye super-ruder

I mange huse er der almindelige termovinduer uden sprosser. Og er de fra før 1980, taber de sandsynligvis meget varme. Men ofte kan du sagtens bevare selve vinduet – men efter behov renovere det med nye tætningslister og maling. Og så bare få indsat helt nye super-lavenergi termoruder.

Her skifter vi 33 m² ruder i et parcelhus på 140 m². Bestiller du ruderne på mål og skifter dem selv, kan det gøres for cirka 20.000 kroner – og det er 50.000-150.000 billigere end nye vinduer.

Pris i alt: 20.000 - 40.000 kr.
Årlig besparelse: 3.100 kr.
Betalt af besparelserne efter: 6,5 - 13 år
Værdiforøgelse på eksempelhuset: Kan godt være 50.000 - 100.000 kr.



4. En varmepumpe kan både spare og tjene


I et godt hus kan en varmepumpe tjene sig hjem flere gange alene på stigningen i husets salgsværdi. Det vurderer mæglerchef Lone Bøegh Henriksen i Home.

"Ejendommen vil sagtens kunne stige 200.000-300.000 kroner, for køberen vil dels tænke på, hvor meget mere han kan låne, når energiudgiften er så lav, og dertil kommer herligheden ved at bo klimavenligt."

I oliefyrede huse halveres energiudgiften ofte, så der årligt spares over 10.000 kroner. Besparelsen afhænger af, om man har gulvvarme eller velegnede radiatorer, og hvordan huset er isoleret. Her regner vi på et oliefyret gennemsnitshus med fire beboere (ved skift fra naturgas er besparelsen cirka 10 procent lavere), og at fyret alligevel skulle skiftes.

Ellers må du ved en luft-til-vand varmepumpe regne med fuld anlægspris på cirka 90.000-100.000 kroner. Men set over hele anlæggets levetid vil mange kunne hente et rent overskud på besparelserne alene på 100.000-200.000 kroner.
Pris i alt: 200.000 - 400.000 kr.
Årlig besparelse: 0 kr.
Værdiforøgelse på eksempelhuset: Op til 300.000 - 400.000 kr.



5. Gyldent tip: Lækker kælder med dræn


En flot og anvendelig kælder vil gøre huset ekstra attraktivt og boligkøberne vil kvittere med en markant merpris.

Det afgørende er at lave istandsættelsen af kælderen helt rigtigt: Der skal opgraves omkring huset, kældervæggen asfalteres, der lægges omfangsdræn, kælderen isoleres udefra – så er fugten bremset.

Det koster cirka 3.000 kroner pr. meter. Få også lofterne og væggene indvendigt istandsat med puds eller plader og hvid maling.

I nogle huse betaler det sig også at tage den store ekstraudgift til et højisoleret gulv (cirka 2.400 kroner pr. kvadratmeter) plus gulvvarme; det er billigt at varme op, særligt hvis man har et kondenserende gasfyr eller varmepumpe.

Byggesagkyndig Henri Birch er da også meget positiv over for ideen: "Denne idé er et guldkorn. Man får også langt bedre komfort og vil måske en dag spare en forsikringsstigning, fordi kælderen er fugtsikret, også ved store skybrud."

Pris i alt: 200.000 - 400.000 kr.
Årlig besparelse: 0 kr.
Værdiforøgelse på eksempelhuset: Op til 300.000 - 400.000 kr.



6. Køberne elsker et flot køkken-alrum


De fleste købere drømmer om et godt køkkenalrum, og det giver et næsten stensikkert løft i salgsprisen.

Åbn mellem køkken og spisestue, løft eventuelt køkkenet med enkle, hvide elementer, pæn bordplade og pæn belysning – plus allerhelst en flot glasdør fra spisestuen ud til terrassen eller haven, så der er masser af lys og en god, direkte sammenhæng.

Prisen afhænger selvfølgelig af det enkelte hus, og hvor eksklusive materialerne er. Men beskedne midler i en flot udførelse kan sagtens gøre det.

Pris i alt: 100.000 - 250.000 kr.
Årlig besparelse: 0 kr.
Værdiforøgelse på eksempelhuset: Ofte 200.000 kr., men op til 500.000 kr.



7. Isolering af varmerør giver bonus


I de fleste huse med centralvarme er rørene fra fyret hen til vandtanken og videre til radiator-hovedrørene isoleret alt for lidt – eller måske slet ikke. Værst er det, hvis der er lange rørtræk i en kold kælder.

Forbedring her er gerne nemt og billigt, og de fingernemme kan gøre det selv. Her isolerer vi i et ældre hus med ret kort rørføring med 50 mm mineraluld med lærred rundt om. I nogle huse kan der være det dobbelte at spare.

Pris i alt: 2.400 kr.
Årlig besparelse: 1.800 kr.
Betalt af besparelserne efter: 1,3 år
Værdiforøgelse på eksempelhuset: Varierende, men tjener sig hjem



8. Klogt at spare på vandet


Vi skifter et ældre toliet til et moderne vandsparetoilet med dobbeltskyl og et ældre brusearmatur til et moderne med termostat og vandsparefunktion. Sammen med et par andre små tiltag kan det nogle gange få huset til at skifte en hel energiklasse op.

En bruser skal nødig bruge over 10 liter vand i minuttet. Test selv ved at holde bruseren over en stor spand i et minut og mål, hvor meget der er kommet ud.

Pris i alt: 7.000 kr.
Årlig besparelse: 1.500 kr.
Betalt af besparelserne efter: 4,7 år
Værdiforøgelse på eksempelhuset: Varierende, men tjener sig hjem
.








Artiklen er bragt i samarbejde med Penge & Privatøkonomi.

Andre læser dette lige nu


Gå til pleasure.borsen.dk Fri på pleasure.borsen.dk

Børsen anbefaler



Realkredit % +/- Kurs
2,5 % Nordea Kredit uden afdrag 2050 1,17 +1,20 103,50
2,5 % BRF Kredit med afdrag 2047 0,34 +0,35 104,65
3,0 % Nykredit uden afdrag 2047 0,28 +0,30 105,80
3,0 % BRF Kredit med afdrag 2047 0,28 +0,30 105,90
2,5 % Nordea Kredit med afdrag 2047 0,22 +0,23 104,24
2,0 % Realkredit Danmark med afdrag 2050 0,19 +0,19 102,87
2,5 % BRF Kredit uden afdrag 2050 0,14 +0,15 104,35
2,0 % Nordea Kredit med afdrag 2037 0,11 +0,12 105,02
2,0 % Realkredit Danmark med afdrag 2037 0,11 +0,11 104,67
3,0 % Nordea Kredit med afdrag 2047 0,10 +0,11 105,88
Kurserne er forsinkede 15 min.

Pleasure Bolig

Forsiden lige nu


Kapitalfond skyder millioner i hurtigtvoksende norsk frisørgigant: Direktør vil gøre frisørkæde til den største i Danmark

Dansk digital HR-platform rejser tocifret millionbeløb

Trumps Kina-tweets rykker markedet: "Man kan godt have ham mistænkt for at byde ind med positive ting, når markedet går lidt nedad"

BMW 3-serien overgår sig selv: Masser af power og 17 km/l i snit

It-ekspert om sexafpresning: Slet mail uden beviser

Britisk finansminister vil gå af i protest mod Boris Johnson

Sol, sand og en 1,5 billion dollar offshore økonomi: De Britiske Jomfruøer kæmper mod gennemsigtighed

Ugen der kommer: Mays afløser overtager Downing Street 10

S-regeringen vil give alle flygtninge gratis uddannelse