Det er snart sidste udkald: Sælg din bolig til et familiemedlem for halvdelen af markedsprisen

396117_16_9_large_630.jpg
Penge
Eksklusivt for kunder
16. feb 2020 KL. 8:00

Hvis du sælger din bolig til et nært familiemedlem, kan du udnytte de lave offentlige ejendomsvurderinger og sikre køberen en bolig langt under markedsprisen. Især i storbyerne bliver et stigende antal boliger solgt mellem nære familiemedlemmer

Efter en årrække med boligpriser på himmelflugt er det blevet svært for mange at sikre sig de eftertragtede lejligheder og huse omkring storbyerne.

Det har fået flere til at udnytte en mulighed for at skaffe deres familiemedlemmer en bolig langt under markedsprisen: Sælger man til et nært familiemedlem, kan man nemlig sætte prisen 15 pct. under de offentlige ejendomsvurderinger.

Eftersom vurderingerne ikke er blevet opdateret siden 2011, ligger de langt under de priser, som lejligheder og huse omkring storbyerne generelt handles til, og det gør familieoverdragelse til en gylden mulighed.

Siden 2011 er antallet af familieoverdragelser steget 84 pct., mens antallet af handler generelt er steget 54 pct. for enfamiliehuse og 70,8 pct. for lejligheder. Det viser en analyse fra Spar Nord på baggrund af tal fra Danmarks Statistik.

“Helt basalt set handler det her om ejendomsvurderingerne. Der er ikke sket noget med dem siden 2011, og de nye ejendomsvurderinger er blevet udskudt flere gange. Det er en kombination af det, og så det faktum, at der har været rigtig mange forældrekøb de seneste 10 år,” siger Jens Nyholm, cheføkonom i Spar Nord.

Forældrekøb findes især på ejerlejlighedsmarkedet i København, Aarhus og de andre studiebyer, og det er også her, man ser flest familieoverdragelser.



Antallet af ejerlejligheder, som er blevet solgt mellem familiemedlemmer, er firedoblet mellem 2011 og 2018. I 2011 blev der familieoverdraget 565 lejligheder, mens tallet var steget til 2.286 i 2018.

“Der, hvor vi har set de største prisstigninger, er på ejerlejlighedsmarkedet. De unge mennesker, som bliver færdige med at læse, og har mulighed for at overtage en lejlighed fra deres forældre til en fornuftig pris i forhold til, hvad de ellers skal ud og give, griber den mulighed. I nogle tilfælde kan prisen være halvdelen af, hvad lejligheden i virkeligheden er værd,” siger Jens Nyholm.

Helt unikke muligheder

De ejendomsvurderinger, som bruges i dag, stammer fra 2011, hvor ejendomsmarkedet ramte bunden.

Siden dengang er boligpriserne generelt vokset 30 pct., mens priserne på familieoverdragede boliger kun er steget med det halve. Så er man så heldig at kunne overtage et familiemedlems bolig, har man helt unikke muligheder.

“Det giver nogle en meget bedre indgangsvinkel til at komme ind på boligmarkedet. Specielt nu, hvor vi ser meget høje boligpriser, som betyder, at der er nogle indkomstgrupper, som bliver priset ud af boligmarkedet i storbyerne. Så man kan godt sige, at det her er et udtryk for, at der er et A- og et B-hold på boligmarkedet. Der er mange unge, som bliver færdige med at læse, og som ikke ville have haft råd til at købe den lejlighed, hvis den ikke blev solgt 15 pct. under den offentlige vurdering, som så er ti år gammel,” siger Jens Nyholm.


"Det er jo en måde at overdrage store formuer på ved hjælp af offentlige vurderinger." Mira Lee Nielsen, boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit


Han vurderer, at mange af familieoverdragelserne er den klassiske forældrekøbssituation, hvor forældrene køber en lejlighed, fremlejer den til barnet i løbet af studietiden og senere sælger den som familieoverdragelse, eksempelvis når sønnen eller datteren får det første job.

Men også på sommerhusmarkedet er familieoverdragelse meget almindeligt.

“Det er nok der, det er mest normalt. Det er jo tit familiens sommerhus, som man har haft i generationer, og som så går videre til en eller flere søskende,” siger Jens Nyholm.

Han forestiller sig også, at det med tiden vil blive mere almindeligt med familieoverdragelser af parcelhuse, når de voksne børn selv har stiftet familie.

“Der er en pukkel på vej af folk, som går på pension i de kommende år, og som måske typisk bor i områderne omkring de større byer. Man kunne godt forestille sig, at deres børn har lyst til at overtage parcelhuset, og pensionisterne så finder en anden bolig, for eksempel en lejlighed eller et rækkehus,” siger Jens Nyholm.

Overvejer man at sælge boligen videre til sine børn, er det en god idé at skynde sig.

Fra andet halvår 2020 er det meningen, at de nye, mere retvisende ejendomsvurderinger skal begynde at komme dryppende. ​​​​​​​​

Når først man har fået den nye vurdering af sin bolig, er det den, som gælder, og så forsvinder muligheden for at sælge til familiemedlemmer under 2011-priser.

“Hvornår vurderingen kommer for en bestemt bolig, er ikke til at sige, men så snart der er en ny offentlig vurdering, er det den, der gælder, og vi forventer, at de kommer til at ligge tæt på markedsværdien. Man kommer til at kunne trække 20 pct. fra i fremtiden, men det vil stadig være en langt mindre del af formuen, man vil kunne overdrage til næste generation på den måde,” siger Mira Lie Nielsen, boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit.


Hun betragter familieoverdragelse som en mulighed for at give en del af formuen videre til børnene skattefrit.

“De seneste år har der været snakket om, at nu kommer de nye vurderinger snart og sætter en stopper for det, man godt kan kalde et skattehul. Det er jo en måde at overdrage store formuer på ved hjælp af offentlige vurderinger, som ligger langt fra virkeligheden, fordi vi har ventet og ventet på de nye vurderinger. Det er derfor, der er opstået en ekstra gylden mulighed for at overføre formue til sine børn,” siger Mira Lie Nielsen.

Generel opbremsning i markedet


Selvom de nye ejendomsvurderinger ikke er kommet endnu, faldt antallet af familieoverdragelser faktisk en lille smule i 2019.

Frem til oktober 2019, som statistikken strækker sig til, blev der nemlig familieoverdraget godt 1.298 lejligheder mod 1.453 i samme periode året før.

Men det skyldes en generel opbremsning i markedet, mener Mira Lie Nielsen.

“I 2019 bremsede markedet generelt op, og der var noget usikkerhed om, hvad der skulle ske med priserne. Det har ikke så meget at gøre direkte med familieoverdragelser, men jeg tror alligevel, der var nogle, som blev tilbageholdende og afventede, hvad der skulle ske med det marked,” siger Mira Lie Nielsen.

Vil man lave en familieoverdragelse, skal man altså være opmærksom på at nå det inden de nye vurderinger. Man skal også være opmærksom på, at reglen om, at man må sælge boligen til en pris 15 pct. under den seneste ejendomsvurdering, ikke gælder, hvis man har fået lavet en ny vurdering af boligen i mellemtiden.

Der kan også være andre grunde til, at man ikke får lov til at sælge boligen under 2011-priser, fortæller Marianne Buchwald Schou, boligadvokat hos Boligadvokatkontoret. ​​​​​​​​

“Reglen finder heller ikke anvendelse, hvis der er indtruffet væsentlige faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorde ejendomsvurdering, for eksempel bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus,” skriver hun i en mail til Børsen og tilføjer, at Skat som udgangspunkt skal acceptere, at værdien bliver sat 15 pct. under den seneste vurdering, medmindre der er særlige omstændigheder.

“Skal man være på den sikre side, skal der indhentes et bindende svar hos Skat, inden overdragelsen gennemføres, hvilket vi også af og til bistår med, men der er desværre en længere sagsbehandlingstid på at få svaret, så det forsinker overdragelsen,” skriver Marianne Buchwald Schou.