Boligejere kan minimere risikoen med overset trick - men få kender til det

391323_16_9_large_693.jpg
Penge
Eksklusivt for kunder
16. nov 2019 KL.21:00

Er du i tvivl, om du skal vælge fast eller variabel rente på dit realkreditlån? Så kan det være en god idé at vælge begge dele, dele lånet op i to og på den måde ruste økonomien til både rentestigning og rentefald

Når drømmehuset er fundet, og finansieringen skal på plads, vil et af bankrådgiverens første spørgsmål til boligejerne være, om de foretrækker fast eller variabel rente. Den størst mulige tryghed eller den lavest mulige ydelse? En sikring mod fremtidige rentestigninger eller et sats på, at renten forbliver lav?

Men valget behøver ikke være enten-eller. En lille gruppe boligejere deler lånet op, så en del af lånet har variabel rente, og en del har fast rente.

“Fordelen ved at kombinere fast rente med kort variabel rente er, at man sikrer sig mod aldrig at ende i den økonomisk dårligste situation rent lånemæssigt, uanset hvordan renten udvikler sig. Man mindsker med andre ord sin risiko i boligøkonomien,” siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Uanset, om renten stiger eller falder, ender man altså aldrig med at være blandt dem, som taber mest. Men man ender heller aldrig blandt boligmarkedets største vindere. Ifølge Christian Hilligsøe Heinig handler strategien om risikospredning. Boligejere undgår at lægge alle deres æg i samme kurv, præcis som man fraråder folk at gøre, når de investerer.


“Da ingen ved om renten vil stige eller falde – og hvornår dette vil ske – kan dette være en attraktiv løsning for dem, som ønsker at mindske deres renterisiko uden helt at give sige farvel til den endnu lavere korte rente” - Mira Lie Nielsen, Nykredit


“Til sammenligning vælger en investor sjældent at investere i enten aktier eller obligationer – god investeringsskik er at sprede sin risiko, selvom man eksempelvis ved, at aktier som udgangspunkt har et højere forventet afkast end obligationer. Som boligejer kan man gøre sig helt samme overvejelser,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Et mindretal kombinerer

Der findes ikke et samlet tal på, hvor mange boligejere, som spreder deres risiko ved at vælge lån med forskellig rentebinding. Men tal fra realkreditinstitutterne viser, at den gruppe boligejere er i mindretal.

Hos både Jyske Kredit og Nykredit er det ca. 10 pct. af kunderne, som kombinerer fast og variabel rente. Hos Nordea Kredit har 12 pct. af boligejerne finansieret deres bolig med to forskellige lån. I mange tilfælde er det en kombination af fast og variabel rente, men en del af boligejerne i den gruppe har kombineret deres lån på andre måder.

To af tre har kun et lån

Hos Realkredit Danmark har to ud af tre boligejere kun et enkelt realkreditlån. Den sidste tredjedel har forskellige kombinationer. Ser man på, hvor mange, som har lige præcis to lån, hvor det ene har fast rente og det andet har variabel rente, er andelen 5 pct.

For den lille gruppe boligejere med to-lagsbelåning, som kombinationen med flere forskellige lån også kaldes, er fordelen, at man både får gevinst, hvis renten stiger, og hvis renten falder.

Hvis renten falder, får man en lavere ydelse. Hvis renten stiger, bliver ydelsen større, men til gengæld falder værdien af restgælden. Det skyldes, at kursen på obligationerne bag det fastforrentede lån falder, og dermed kan man indfri lånet for færre penge.

“Man kan ikke på forhånd sige, hvilken løsning, der er den økonomisk mest rentetable, men med en to-lagsbelåning ligger man i hvert fald ikke alle sine æg i en kurv, og det er der en del boligejere, der godt kan lide,” siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker hos Nordea Kredit.


Hun forklarer, at man ikke behøver vælge 50 pct. variabel rente og 50 pct. fast rente. Præcis hvordan fordelingen skal være, afhænger af flere forskellige ting. Hvis man har banklån ved siden af realkreditlånet, kan det for eksempel være en god idé at have fast rente på en større del af lånet. De fleste banklån har nemlig variabel rente i forvejen, og det betyder, at den samlede renterisiko er lidt større.

Lise Nytoft Bergmann mener, det er en god idé, at lånet har en vis størrelse, hvis man skal dele det op i to.

“En to-lagsbelåning kan være en god idé særligt på store lån. Skal man for eksempel bruge et realkreditlån på 2 eller 3 mio. kr., og vælger man at dele det i to, så får man hurtigt glæde af et rentefald på den variable del af lånet, hvis renten falder, mens man samtidigt har sikkerhed for, at budgettet ikke skrider helt, hvis renten stiger, fordi den anden del af lånet er placeret til en fast rente,” siger hun.

Hvis renten forbliver lav i lang tid, vil et lån med kort rente være den løsning, som kan betale sig bedst. Men hvis man ikke har nogen holdning til, om renten kommer til at stige eller falde, kan det være smart at sikre sig med flere forskellige lån, mener Mira Lie Nielsen, boligøkonom og chefanalytiker hos Nykredit.

“Da ingen ved om renten vil stige eller falde – og hvornår dette vil ske – kan dette være en attraktiv løsning for dem, som ønsker at mindske deres renterisiko uden helt at give sige farvel til den endnu lavere korte rente. Man skal bare være klar over, at forbliver renten så lav som i dag, så ville det rent økonomisk set have været bedre udelukkende at have optaget for eksempel et lån med helt kort rentebinding,” siger hun.

Flere omkostninger

Mira Lie Nielsen gør også opmærksom på, at der er omkostninger ved at have to lån på en gang. Tager man lånene samtidig, skal man betale tinglysningsafgift to gange, og tager man lånene på forskellige tidspunkter, fordi det ene lån for eksempel er et tillægslån til det andet, skal man også betale etableringsomkostninger to gange.

Spørger man Martin Riedel, indehaver af rådgivningsvirksomheden Realkreditkonsulenten, var det mere attraktivt at blande fast rente og variabel rente for et par år siden, da forskellen på låntyperne var større.


“Forskellen mellem de faste renter og de variable renter er ikke så stor længere, så det er blevet lidt mindre spændende, og i øjeblikket ser vi ikke så mange, der gør det,” siger Martin Riedel, som dog mener, at der stadig kan være gode argumenter for at vælge løsningen.

I det hele taget kan det være en god idé at huske på, at man ikke behøver holde sig til et enkelt realkreditlån. Hvis man er i tvivl om, hvor lang løbetid, man skal have på lånet, eller om det skal være afdragsfrit eller ej, kan man også dele lånet op.

“Der er mange, som gerne vil afdrage, men har ikke har lyst eller råd til at afdrage på hele lånet. De kan vælge modellen, hvor man kombinerer afdragsfrihed og lån med afdrag. Den er der mange, som stadig bruger,” siger Martin Riedel.

Når han rådgiver boligejere om realkreditlån, kan han også finde på at foreslå, at de vælger to lån med forskellig løbetid, for eksempel både et 30-årigt lån og et 10-årigt lån.

“Hvis man gerne vil være sikker på, at det er billigt at bo i huset, når man går på pension, og man egentlig har råd til at betale af på lånet lige nu, så kan en løsning være, at man tager et afdragsfrit lån på en del, for eksempel 40 pct. af boligens værdi, og så tager man et tiårigt lån på resten, hvor man så afvikler meget af gælden. Om ti år vil den samlede belåning være lavere, og så har man tyve år til at afvikle resten. Man skruer op for afdragene nu, men man er sikker på, at det bliver billigere om ti år,” siger han.

Rækkefølgen skal være rigtig

Når man kombinerer forskellige lån er det vigtigt at være opmærksom på, hvordan lånet er skruet sammen.

Det gælder om at sikre sig, at belåningsrækkefølgen er rigtig. Det er lidt kompliceret, og derfor opgiver mange boligejere at holde styr på det, men Martin Riedel fortæller, at det godt kan betale sig.

Belåningsrækkefølgen viser, hvilke lån, som skal betales først, hvis huset ryger på tvangsauktion. Selvom der ikke er udsigt til, at det kommer til at ske, har belåningsrækkefølgen stadig indflydelse på bidragssatserne, og dermed også på, hvor dyrt det bliver at sidde i boligen.

Hvis man har et variabelt eller afdragsfrit lån, skal man betale en højere bidragssats. Hvor meget, bidragssatsen stiger, hænger hos de fleste realkreditinstitutter sammen med, hvor i belåningsrækkefølgen lånet er placeret. Ligger lånet inderst, står det først i køen til at blive betalt, hvis boligen kommer på tvangsauktion, og hos mange realkreditinstitutter bliver bidragssatsen også lavere.

Det betyder som udgangspunkt, at de afdragsfrie eller variable lån skal ligge inderst.

“Men det kommer an på, hvilket realkreditinstitut, man er kunde hos. Det er lidt forskelligt, hvordan de har skruet bidragssatserne sammen,” siger Martin Riedel.

Man kan ikke regne med, at lånene er placeret, så det er så fordelagtigt som muligt for boligejeren. Derfor bliver man selv nødt til at sikre sig, at lånet ligger rigtigt, og det tænker de færreste boligejere over.

“Det er realkreditinstituttet, som har det sidste valg, men som forbruger kan man i praksis ofte godt bede dem om at ændre det. Men det er bare sjældent, at det bliver en forhandlingssituation, for folk er ikke opmærksomme på det,” siger Martin Riedel.