8 råd som kan spare dig en formue: Sådan forhandler du drømmehuset ned i pris

372289_16_9_large_887.jpg
Penge
Eksklusivt for kunder
24. dec 2018 KL.11:40

Fik du læst den? Børsen bringer henover julen nogle af årets mest populære guides til bl.a. boligkøb og privatøkonomi. Denne artikel blev første gang bragt 15. november.

Det er en af privatøkonomiens helt store beslutninger. Måske endda den største. Boligen. Derfor gælder det om at få den bedst mulige bolig til den lavest tænkelige pris. 

Hvor meget vi køber for, hvor stor boligen er og hvor længe vi bliver boende kan få stor betydning for, hvordan resten af tilværelsen og privatøkonomien ser ud.

I løbet af 2018 har tendenserne på boligmarkedet budt på lidt mindre blus på markedet for ejerlejlighederne i storbyerne. Særligt det københavnske boligmarked har været i vælten for at tabe fart, mens omegnen af København og provinsen har fået mere gang i både salg og prisstigninger.

St��r du overfor et boligkøb, er der god grund til at holde øje med de forskellige tendenser.

De kan nemlig bruges til at give dig en pejling på, hvor gode mulighederne er for at få forhandlet sælger lidt ned i pris.

Ifølge tal fra bolighed.dk, blev der i gennemsnit på landsplan givet 850 kr. i afslag pr. kvadratmeter på villaer og rækkehuse og 1123 kr. på lejligheder fra boligens første udbudte pris til den faktiske handelspris.  

Hvordan du bliver en af de boligkøbere, der får forhandlet dig frem til et klækkeligt afslag, har vi spurgt køberrådgivere, Hans Møllnitz Olsen fra Bolighed, Michael Christensen fra boligraadgiver.dk, Lennart Christensen fra Købersmægler og Christopher Wagner fra Bomae om.

1) Læg en strategi – og hold dig til den
 

Og mærk lige grundigt efter, hvor du er henne i forhold til boligen. Er den svaret på alle dine drømme og er du smaskforelsket, er det nok en dårlig ide at stille som betingelse, at købet kun går igennem, hvis du også får et afslag på prisen.

Men er du mere afbalanceret – og har du måske endda kig på flere forskellige boliger – så læg en ufravigelig strategi på baggrund af nogle gode argumenter om, hvorfor du skal have et afslag.

Trænger taget eksempelvis til at blive skiftet inden for de nærmeste år, er tilstandsrapporten ikke helt i top, eller er huset dyrere prissat end gennemsnittet for området, så kan du have gode kort på hånden til at forhandle dig frem til et nedslag.

”Jeg plejer at rådgive mine kunder til at gøre sig klart, til hvilken pris de ikke længere er interesseret. På den måde bliver de ikke fanget i at komme til at betale 50.000-100.000 kr. mere end de vil,” siger Hans Møllnitz Olsen.

Alle købermæglere har mødt ejendomsmæglere, der argumenterer ud fra en antagelse om, at 100.000 kr. jo ikke er så meget, når de bliver smurt ud på månedlige afdrag over 30 år.

Bliver du mødt med de ord, er det lige værd at tænke over, at pengene, du betaler med, er beskattet, at der kommer renter på, og at det ikke er sikkert, du kan sælge til overpris, den dag boligen skal videre.

Et boligkøb kommer let til at bero på følelser frem for fornuft, og så er strategien med til at få det rationelle fundet frem. Også selvom det måske kan virke fornærmende på sælger.

”Jeg oplever nogle gange, at sælgerne tænker ”jamen, de kan jo slet ikke lide vores hus, når de siger, at der er så meget galt. Men der er det vigtigt at slå fast overfor sælgeren, at det kan man godt, men at det er helt rimelige udgifter, man står overfor, og derfor er et afslag lige så rimeligt. Skal der eksempelvis laves et tag for en halv mio. kr., så er der ikke noget i vejen for at byde en halv mio. kr. under ” siger Hans Møllnitz.

Inden du går ind i en prisforhandling, skal du også gøre dig klart, hvor sandsynligt det er, at du får boligen. Og hvor gerne du vil have den. Selvom tempoet er mindre hidsigt lige nu, end det har været, så sker det af og til, at der skal et overbud til.

”Har du kigget i et særligt område i fem år, og nu kommer der endelig noget til salg, der matcher, jamen så kan jeg godt råde vores kunder til at komme med et overbud. Så de får den bolig, de gerne vil have,” siger Lennart Christensen.

2) Tænk over forhandlingsklimaet


Duer ikke, væk. Sådan kan det godt være, du tænker, når du kigger på brune badeværelsesfliser fra 70’erne, et lillebitte køkken eller langhårede væg-til-væg-tæpper. Men pas på med at udtrykke din utilfredshed alt for direkte over for sælgeren.

”Det med at kritisere boligen, området eller stilen er simpelthen et no-go. Det skaber et dårligt forhandlingsklima,” pointerer Lennart Christensen og henviser til, at sælgeren selv må bestemme, hvem boligen skal sælges til.

Finder han dig ubehøvlet og taktløs, risikerer du, at boligen går til en anden.

Og husk på, at smag og behag er forskellig. Sælgeren er formentlig godt tilfreds med boligens udseende.

”Du skal være opmærksom på ikke at kritisere noget, fordi du synes, det er grimt. Du får ikke 200.000 kr. i afslag, fordi du ikke kan lide et eller andet, for da vil sælger hurtigt kunne sige, jamen, jeg synes noget andet,” siger Christopher Wagner, der i det hele taget råder til at holde følelser, holdninger og fornemmelser helt ude af en forhandlingssituation.

”Mavefornemmelser er simpelthen bandlyst. Du skal kunne argumentere sagligt for din sag,” siger han og peger på, at du alene mod en professionel ejendomsmægler formentlig står ringere som
forhandlingspartner.

”Ejendomsmægleren gør det her hver eneste dag. Du handler måske bolig to-tre gange i dit liv,” siger han og anbefaler – ligesom de andre købermæglere – at du allierer dig med en professionel partner.

En måde at få skabt et godt forhandlingsklima på – og dermed bedre muligheder for at få dine ønsker opfyldt – er ved at tænke over, hvad du kan tilbyde, som sælgeren gerne vil have.

”Det kan være, de er interesserede i en lang overtagelsesfrist, jamen så se om du ikke kan tilbyde det. Så kan du få noget til gengæld,” siger Lennart Christensen.

3)
 Hvad siger ejendomsmægleren egentlig?

Ejendomsmægleren er til for sælgeren. Sådan er det. Så selvom han både er imødekommende, flink og byder på kaffe, så er der al mulig grund til at teste, hvad de forskellige udsagn, han bruger, egentlig dækker over.

”Når en ejendomsmægler siger ”der er stor interesse”, så siger jeg altid ”Hvor mange”. Man skal turde stille de spørgsmål, som mange tænker er lidt flabede,” siger Hans Møllnitz Olsen.

Som udgangspunkt betvivler han ikke det, som ejendomsmægleren siger. Der er bare forskel på, om ”stor efterspørgsel” dækker over 20 andre interesserede eller kun et andet par, der også kigger lidt i området.

”Det giver en fornemmelse for, hvad vi har at gøre med. For det nytter selvfølgelig ikke noget at byde 1,5 mio. kr. på en lejlighed, der er udbudt til 2 mio. kr., hvis der står en kø af folk, der gerne vil købe den til prisen. Men er interessen mere moderat, så kan man jo godt indlede en dialog,” siger Hans Møllnitz.

4) Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed

Selvom de tre ovenstående ord efterhånden er godt gennemtygget, når det kommer til at beskrive boligmarkedet, så er der ikke andet for end at tage dem alvorligt.

For det er vigtigt, hvor den kommende bolig er placeret. Både når det kommer til, hvad du kan forvente af prisforhandlingerne, hvordan det er at bo der, og hvor let det til sin tid vil være at komme af med den igen.

Som situationen er lige nu, hvor der begynder at komme et stort udbud på eksempelvis det københavnske ejerlejlighedsmarked, er det ikke utænkeligt, at det vil kunne sætte sig i priserne. Særligt de boliger med en mindre attraktiv placering, skal du kigge kritisk på, mens lejlighederne med udsigt over søerne, Kastellet eller Frederiksberg Have ikke kommer til at mærke synderligt til et prispres.

”Jeg siger altid til mine kunder, at ja, selvfølgelig betyder standen af en bolig noget, men det er altså mindre afgørende, om du kan lide badeværelset eller ej. For det kan du gøre noget ved. Men du kan ikke flytte den ejendom, boligen ligger i,” siger Michael Christensen.

Hvis vi taler specifikt det københavnske ejendomsmarked, vil han tage sig i agt omkring de store indfaldsveje.

”Kigger du ud på Jagtvej eller Folehaven, hvor der hver dag kører en mio. biler forbi, så ville jeg passe på. Eller i hvert fald sørge for at få et afslag. For det er her, priserne risikerer at falde,” siger Michael Christensen.

5) Har boligen fået liggesår?

300 dage har boligen været til salg. Uden et eneste afslag i prisen. Aha, tænker du. Nu må sælger efterhånden være mør til en klækkelige rabat. Og det kan godt v��re. Omvendt kan det også være, at du står overfor en stædig person, der ikke har travlt med at komme videre.

I København er liggetiderne steget en del i år. Særligt på ejerlejlighedsområdet har tendensen været opadgående. Ifølge Christopher Wagner skyldes det især, at sælgere ikke har opdaget, at køberne ikke har de samme kreditmuligheder i 2018 som i 2017.

Fra årsskiftet kom der nye låneregler for boligejere med høj gæld, hvilket naturligt vil være nye boligkøbere. Konkret betyder reglerne, at optager du gæld for mere end fire gange husstandens samlede årlige indkomst, så skal dit lån være med mindst fem års rentebinding og afdrag.

”Grunden til at lejligheder ligger længere er jo, at der er færre, der økonomisk har mulighed for at købe dem. Og der mangler vi stadig lidt i forhold til at få opdraget sælgerne til, at vi nu skriver 2018, hvor købernes vilkår er anderledes end sidste år,” siger Christopher Wagner.

Et magisk tal, der er værd at holde øje med, er 180 dage. Det svarer til et halvt år og typisk den tid sælger laver formidlingsaftale med ejendomsmægler på.

”Den første uge en mægler har en ny sag til salg, kan du ingenting. Sagen er ny og sælger vil gerne prøve markedet af. Men kommer du hen omkring de 180 dage, begynder der at ske noget, hvor både ejendomsmægler og sælger gerne vil have lukket sagen,” siger Lennart Christensen.

6) Tjek på tilstanden

I en almindelig bolighandel skal der udfærdiges en tilstandsrapport, der giver køberen et overblik over, hvilke skader og mangler boligen lider under. Ofte bliver denne tilstandsrapport lavet efter at sælgers ejendomsmægler er kommet med sit bud på en pris.

Derfor kan du ikke regne med, at ejendomsmægleren har taget højde for løstsiddende klinker, revner i termoruden og hvad der ellers kan være af småskavanker i et hus.

Derfor er der ikke andet for, end du må have din egen byggesagkyndige til at gå boligen efter i alle leder og kanter.

”Det allerbedste argument for at få et afslag er at opdage en skade på boligen, som ikke står nævnt i tilstandsrapporten,” siger Hans Møllnitz.

Christopher Wagner mener ikke, der er nogen grund til at lade dig skræmme, hvis tilstandsrapporten indeholder anmærkninger.

”En K1’ er (den mindste grad af anmærkning, red) kan være langt dyrere at udbedre end en K3’er (den tungeste grad af anmærkning, red). Det er bare vigtigt at vide præcis, hvad du kan forvente at bekoste på boligen, og hvad det kan få af betydning for budgettet. Og det er helt fair at tage det beløb med ind til forhandlingsbordet,” siger han.

7) Hvordan opfører markedet sig?

I flere år har priserne på storbyernes ejerlejligheder kun kendt en vej. Opad. Men i år er udviklingen gået i stå. Det tager længere tid at sælge lejlighederne, og der er et større udbud.

Til gengæld stiger priserne i provinsen. De seneste tal fra boligsiden.dk viste, at fra september 2017 til september i år havde hele 71 ud af landets 98 kommuner oplevet, at huspriserne er steget. I 17 af kommunerne er gennemsnitshuset steget med mere end 200.000 kr.

De bevægelser er værd at have in mente, når du bevæger dig ud på boligmarkedet.

”Jeg har for nylig fået et lejlighedskøb på Nørrebro forhandlet ned med over 11 pct., mens jeg fik nej tak, da jeg foreslog et afslag på 3 pct. på et hus i Stenlille. Det ser jeg som et udtryk for, hvor kunderne er på vej hen,”siger Hans Møllnitz.

Michael Christensen oplever, at det endnu kan være svært at forklare boligsælgere i København, at det ikke længere er dem, der har alle esserne på hånden.

Tendensen med mindre fart på det københavnske marked er endnu så ny, at det kan være svært at forstå, hvorfor den bolig, der indtil for nylig konstant blev mere og mere værd nu enten står stille eller falder i pris.

”Jeg har lige haft en sag i Valby med en lejlighed, der godt nok stod skarpt, men ikke havde den allerbedste placering. Og da bød køber en pris, som godt nok var under udbudsprisen, men en god pris. Og da fik vi nej. Og det tror jeg skyldes, at hverken sælger eller ejendomsmægler har indset, at markedet har ændret sig. Når vi når til januar, vil de være glade, hvis de bliver tilbudt den pris, vi kom med,” siger han.

8) Hvor er vi henne i projektet?

Hvorvidt et køb af en endnu ikke opført bolig – et såkaldt projektkøb – er en god idé eller ej, kræver næsten sin helt egen guide.

Men hvis du hører til dem, der tør tage chancen, så tænk over, hvor i fasen du køber. Er det lige i starten af salgsforløbet, er det nærmest umuligt at forhandle sig til et afslag.

Udbyderne vil naturligvis gerne have mest muligt for deres boliger, og begynder der først at gå rygter om, at nogle købere har trykket prisen, frygter de, at kommende købere vil gøre det samme.

Er du til gengæld interesseret i en af de sidste lejligheder, der lige mangler at blive solgt førende byggeriet er klar til at blive udført, har du derimod anderledes gode kort på hånden.